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El secreto de Curauma

  • hace 1 hora
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En 2013, el secreto de Curauma estaba en el contraste entre dos balances.


De un lado, Curauma: una empresa con iliquidez transitoria, pasivos exigentes y acceso restringido a crédito y financiamiento. Al 31 de marzo de 2013, el pasivo total informado ascendía aproximadamente a USD 262 millones (UF 5,63 millones). La presión financiera era real. Pero esa presión no describía una empresa vacía. Describía una empresa tensionada entre deuda exigible, vencimientos financieros y activos inmobiliarios de largo desarrollo.


Al otro lado del balance estaban los terrenos de La Luz y de Las Cenizas: 2.873,34 hectáreas totales y 1.951,65 hectáreas utilizables en el Alto Valparaíso. A valor libro, esos terrenos sumaban aproximadamente USD 179 millones (UF 3.842.000). Pero las tasaciones independientes de 2011 mostraban otra escala patrimonial.


La primera tasación, de agosto de 2011, fue elaborada por el tasador Marcelo González Astengo. El informe la desglosa por sector, hectáreas, superficie utilizable, valor por metro cuadrado total, valor por metro cuadrado útil y valor final en UF. Para La Luz, sobre 858,64 hectáreas totales y 534,65 hectáreas utilizables, fijó un valor aproximado de USD 112 millones (UF 2.403.320). Para Las Cenizas, sobre 2.014,70 hectáreas totales y 1.417,00 hectáreas utilizables, fijó un valor aproximado de USD 244 millones (UF 5.242.282).

Total: aproximadamente USD 356 millones (UF 7.645.603).


La segunda tasación, tan solo dos meses después de la primera, de octubre de 2011, fue elaborada por el tasador Rubén Miralles Caicedo. Para La Luz, Miralles valorizó las mismas 858,64 hectáreas totales y 534,65 hectáreas utilizables en aproximadamente USD 228 millones (UF 4.901.182). Para Las Cenizas, sobre 2.014,70 hectáreas totales y 1.417,00 hectáreas utilizables, fijó un valor aproximado de USD 480 millones (UF 10.314.623). Total: aproximadamente USD 708 millones (UF 15.215.805).


La tasación de Miralles tuvo además trazabilidad corporativa y regulatoria. Fue conocida y aprobada por el directorio de Curauma en sesión de 7 de diciembre de 2011, enviada a la SVS, hoy CMF, como Hecho Esencial el 13 de diciembre de 2011, y referida a un perímetro más amplio de 3.071 hectáreas urbanas y de desarrollo urbano valorizadas en aproximadamente USD 786 millones (UF 16,9 millones). La diferencia entre ambas cifras responde a perímetros distintos: una corresponde al cuadro específico La Luz-Las Cenizas usado en los estados financieros; la otra, al perímetro urbano más amplio informado a la autoridad.


Estas tasaciones tenían respaldo documental: peritos individualizados, superficies determinadas, valores unitarios, aprobación de directorio, envío a la SVS e incorporación en la información financiera de la compañía.


Si se miran solo los terrenos directamente asociados a la deuda Euroamerica Seguros de Vida, EASV, la garantía estaba registrada contablemente en aproximadamente USD 112 millones (UF 2.418.124); la tasación económica de junio de 2011 la llevaba a aproximadamente USD 272 millones (UF 5.842.762); y la tasación de octubre de 2011, con efecto PREMVAL, la elevaba a aproximadamente USD 551 millones (UF 11.845.395). Es decir, incluso en el perímetro estrecho de la garantía, el activo excedía varias veces la deuda tensionada por EASV.


Curauma, entonces, tenía deuda. Pero también tenía tierra. Tenía vencimientos. Pero también tenía activos. Tenía iliquidez. Pero también tenía una base urbana valorizada entre aproximadamente USD 356 millones (UF 7.645.603) y USD 786 millones (UF 16,9 millones), según el perímetro considerado.


Del otro lado estaba Euroamerica Seguros de Vida, EASV.


Al cierre de 2013, EASV mostraba activos por aproximadamente USD 1.818 millones (UF 39,10 millones) y pasivos por aproximadamente USD 1.710 millones (UF 36,78 millones). En apariencia, era una aseguradora de gran tamaño. Pero el dato relevante estaba en el patrimonio: aproximadamente USD 108 millones (UF 2,32 millones). Sus inversiones inmobiliarias totales sumaban aproximadamente USD 208 millones (UF 4,48 millones).


Ahí aparece el contraste económico.


Para EASV, Curauma no era una garantía menor. Era un activo capaz de alterar su escala patrimonial. La tasación Miralles de aproximadamente USD 708 millones (UF 15.215.805) equivalía a 6,6 veces el patrimonio completo de Euroamerica Seguros de Vida. El perímetro amplio de aproximadamente USD 786 millones (UF 16,9 millones) equivalía a 7,3 veces su patrimonio. Incluso frente a toda su cartera de inversiones inmobiliarias, Curauma representaba varias veces el bloque inmobiliario informado por la aseguradora.


La operación original con Euroamerica Seguros de Vida era de aproximadamente USD 33 millones (UF 715.000). Para 2013, Curauma sostenía haber pagado aproximadamente USD 48 millones (UF 1.040.775): el capital completo más aproximadamente USD 15 millones adicionales (UF 325.775). Aun así, enfrentaba una exigencia final de aproximadamente USD 42 millones (UF 907.081) para recuperar los terrenos. Sumado todo, la operación llegaba a aproximadamente USD 91 millones (UF 1.947.856): 2,72 veces el capital inicial.


El activo detrás, sin embargo, podía valer aproximadamente USD 272 millones (UF 5.842.762), USD 551 millones (UF 11.845.395), USD 708 millones (UF 15.215.805) o USD 786 millones (UF 16,9 millones), según el perímetro utilizado. La diferencia entre el crédito original y el valor económico de los terrenos era patrimonialmente significativa. La operación permitía convertir una posición acreedora de aproximadamente USD 33 millones (UF 715.000) en control sobre suelo estratégico, urbano y valorizado en múltiplos del crédito original.


El calendario también era relevante.


El 12 de octubre de 2012, EASV y Curauma pactaron opciones irrevocables de compra sobre Las Cenizas y lotes de La Luz. El vencimiento final era el 1 de septiembre de 2013. Para Las Cenizas, el precio de ejercicio era aproximadamente USD 37 millones (UF 791.205,40). Para los lotes de La Luz, el precio informado era aproximadamente USD 7 millones (UF 158.241). En total, la recompra exigía del orden de USD 44 millones (UF 949.446).


Ese vencimiento financiero coincidía con el avance del PREMVAL.


Rubén Miralles Caicedo no tasó después del PREMVAL. Tasó antes. Pero tasó terrenos urbanos y de desarrollo urbano en un proceso regulatorio largo, público, conocido, observado, reingresado, discutido y finalmente oficializado. El PREMVAL no apareció de golpe en abril de 2014. Venía madurando durante años. En 2011 ya era una expectativa regulatoria relevante para el mercado y para la valorización del suelo. En 2013 avanzaba hacia su cierre normativo. El 25 de octubre de 2013 fue aprobado por resolución del Gobierno Regional. Y el 2 de abril de 2014 fue publicado en el Diario Oficial.


Por eso la premura importa.


El vencimiento de las opciones no ocurrió en cualquier momento: ocurrió cuando el valor urbano de La Luz y Las Cenizas avanzaba hacia su consolidación normativa. Curauma enfrentaba presión de caja. EASV enfrentaba la posibilidad de consolidar una posición sobre terrenos de alto valor económico y urbano.


Para una aseguradora con patrimonio de aproximadamente USD 108 millones (UF 2,32 millones), hacerse de un activo valorizado hasta en aproximadamente USD 786 millones (UF 16,9 millones) no era una operación menor. Era un cambio de escala patrimonial: transformar un crédito de aproximadamente USD 33 millones (UF 715.000) en control sobre suelo urbano estratégico.


Los hechos posteriores confirman que el activo siguió siendo material. La CMF recogió antecedentes sobre la compraventa de terrenos Curauma a una sociedad relacionada por aproximadamente USD 41 millones (UF 884.000) en 2013; recompras posteriores por aproximadamente USD 71 millones (UF 1.530.000); y una diferencia de aproximadamente USD 30 millones (UF 646.000). Es decir, el activo continuó siendo relevante dentro de la estructura patrimonial vinculada a Euroamerica.


Ese es el corazón económico del caso.


Curauma no cayó sobre un vacío patrimonial. Cayó sobre tierra valorizada en cientos de millones de dólares, con tasaciones identificadas, peritos individualizados, PREMVAL en curso, opciones de recompra a punto de vencer y una aseguradora para la cual ese activo podía significar un cambio patrimonial relevante.


Por eso el caso no se entiende mirando solo la deuda. Se entiende mirando el calendario, el vencimiento, la garantía y la diferencia entre aproximadamente USD 33 millones (UF 715.000) y hasta aproximadamente USD 786 millones (UF 16,9 millones).


Ese era el incentivo económico.


El paso siguiente era llegar al 2° Juzgado Civil de Santiago con una quiebra inventada...

 


Cronograma:


  • 2004 — Financiamiento original: Euroamerica Seguros de Vida financia al grupo CB por aproximadamente USD 33 millones (UF 715.000), con respaldo en terrenos de Las Cenizas y La Luz.


  • Junio de 2011 — Primera tasación económica: los terrenos asociados a la deuda Euroamerica Seguros de Vida son valorizados en aproximadamente USD 272 millones (UF 5.842.762).


  • Agosto de 2011 — Tasación Marcelo González Astengo: La Luz y Las Cenizas son valorizadas en aproximadamente USD 356 millones (UF 7.645.603).


  • Octubre de 2011 — Tasación Rubén Miralles Caicedo: La Luz y Las Cenizas son valorizadas en aproximadamente USD 708 millones (UF 15.215.805).


  • Octubre de 2011 — Tasación con efecto PREMVAL: los terrenos asociados a la deuda Euroamerica Seguros de Vida son valorizados en aproximadamente USD 551 millones (UF 11.845.395).


  • 7 de diciembre de 2011 — Aprobación interna: el directorio de Curauma conoce y aprueba la tasación Miralles.


  • 13 de diciembre de 2011 — Hecho Esencial SVS: Curauma informa a la SVS un perímetro urbano más amplio valorizado en aproximadamente USD 786 millones (UF 16,9 millones).


  • 12 de octubre de 2012 — Opciones de recompra: Euroamerica Seguros de Vida y Curauma pactan opciones irrevocables para recuperar Las Cenizas y lotes de La Luz, por aproximadamente USD 44 millones (UF 949.446).


  • 2004–2012 — Pagos acumulados: Curauma sostiene haber pagado aproximadamente USD 48 millones (UF 1.040.775), más que el capital original.


  • 31 de marzo de 2013 — Estado de Curauma: pasivos por aproximadamente USD 262 millones (UF 5,63 millones), pero activos inmobiliarios relevantes en La Luz y Las Cenizas.


  • Abril de 2013 — Convenio Judicial Preventivo: Curauma intenta reorganizarse en Valparaíso y recuperar terrenos.


  • 6 de agosto de 2013 — Venta a relacionada: Euroamerica Seguros de Vida vende los terrenos a Administraciones y Proyectos Euroamerica S.A. por aproximadamente USD 41 millones (UF 884.000).


  • 8 de agosto de 2013 — Demanda civil: Curauma demanda a EASV ante el 19° Juzgado Civil de Santiago.


  • 30 de agosto de 2013 — Querella: Curauma presenta querella por usura, estafa y simulación.


  • 1 de septiembre de 2013 — Vencimiento crítico: expira el plazo para ejercer la recompra de los terrenos.


  • 26 de septiembre de 2013 — Quiebra en Santiago: ingresa la solicitud de quiebra de Curauma por una presunta deuda de 85 millones de pesos, y queda radicada en el 2° Juzgado Civil de Santiago.


  • 25 de octubre de 2013 (un mes después…) — Aprobación PREMVAL: el Gobierno Regional aprueba el PREMVAL, consolidando el marco urbano que incidía en el valor de los terrenos.


  • 7 de noviembre de 2013 — Fracaso del convenio: no se alcanza el quórum para aprobar el Convenio Judicial Preventivo en Valparaíso debido a la negativa de la TGR, principal acreedor.


  • Diciembre de 2013 — Quiebra de Curauma: el 2° Juzgado Civil de Santiago declara la quiebra.


  • 2 de abril de 2014 — El PREMVAL se publica en el Diario Oficial.


  • 2019–2020 — Recompra por Euroamerica Seguros de Vida: Euroamerica Seguros de Vida recompra los terrenos a su relacionada por aproximadamente USD 71 millones (UF 1.530.000), tras haberlos vendido en 2013 por aproximadamente USD 41 millones (UF 884.000).



 
 
 
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